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Guía de la Hipoteca. Adquirir
una vivienda. La decisión.
Adquirir una vivienda puede ser una de las decisiones más
importantes que se toman en la vida, ya que nos la va a condicionar en muchos
sentidos. Seguramente vamos a hipotecarnos y vamos a alejarnos del que fue hasta
entonces nuestro hogar y nuestro barrio. Por ello es una decisión que conviene
meditar, conviene buscar buena información y analizar los diferentes datos que
vamos consiguiendo. Si lo hacemos así, seguramente evitaremos al menos, errores
de gran consideración. No existen guías maestras que nos aseguren con un 100% de
fiabilidad que acertaremos plenamente. Pero siempre hemos de tener presente que
cuanta mayor información poseamos, mejor podremos guiar nuestro destino.
Conviene buscar buena información
técnica y analizarla, y además escuchar a familiares y amigos que ya hayan
pasado por lo mismo y que seguramente nos ayudaran con su experiencia, sincera y
desinteresadamente. Tener una hipoteca a la que tener que responder
económicamente todos los meses, exige una buena planificación y un buen estudio
de nuestras posibilidades financieras.
El préstamo hipotecario será seguramente el que nos abra
la puerta de nuestra deseada vivienda, pero no debemos dejarnos caer fácilmente
en la ilusión de tener pronto nuestro hogar a costa de tomar decisiones
precipitadas cuyas negativas consecuencias es difícil desembarazarse después.
Las entidades financieras ofrecen el préstamo hipotecario
que nos permitirá adquirir la vivienda. El inmueble será para el banco o caja la
garantía del préstamo. Normalmente se trata de una cantidad de dinero elevada,
lo que obliga a que el plazo sea dilatado, por ejemplo, 25, 30, 35 o 40 años.
Con un plazo largo se garantiza que la cuota mensual sea asequible, pero también
debemos saber que a más tiempo más intereses pagaremos.
Durante unos cuantos años existirá un triangulo financiero
al que nos deberemos acostumbrar: entidad financiera, cliente e inmueble, aunque
el inmueble podrá ser considerado desde el primer día nuestro y la relación se
circunscribirá a la entidad y el cliente. Por ello, es importante analizar
detalladamente las condiciones financieras del préstamo hipotecario, pero
también la correspondiente a la entidad, su atención al público, su experiencia,
su fortaleza financiera. Deberemos ser atendidos adecuadamente por la entidad,
se trata de una decisión muy importante y hay que valorarlo todo. En la
financiación hipotecaria intervendrá un notario, con el fin de que de fe pública
de la operación y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
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Guía de la Hipoteca. Entorno,
características e instalaciones de nuestra futura vivienda
Normalmente la idea de adquirir una vivienda, se va
forjando poco a poco en nuestra mente. Se trata de un proyecto que vamos
construyendo paulatinamente guiados por nuestro pensamiento. Salvo
excepciones, no se firma una hipoteca de golpe y de repente, sino que se va
construyendo la intención lentamente, hasta que al final la idea se convierte en
una decisión e iniciamos ya en el plano de la realidad los primeros pasos. Esto
debe ser así, ya que hipotecarse no es ningún juego. Será una decisión que
afectará a bastantes aspectos de nuestra vida. A no ser que nos sobre el dinero
a manos llenas, si antes gastábamos el dinero demasiado alegremente, con
la hipoteca pendiente estaremos obligados a vigilar más estrechamente nuestras
cuentas. También debemos pensar, que si vamos a comprar una vivienda, una
vez la tengamos, allí deberemos vivir y por tanto deberá ser un lugar que cumpla
en nuestra medida, nuestros sueños u objetivos. Deberá ser un hogar que nos
procure el máximo posible de satisfacciones.
Una vivienda tendrá siempre una serie de ventajas, frente
a otras, pero por contra, tendrá también algunos inconvenientes que otras no
tendrán. De ahí, que deberemos saber bien cuales son nuestras prioridades. Tal
vez, nuestro sueño sea tener una cocina grande, sin embargo, para que se ajuste
a nuestro presupuesto, tal vez tengamos que vivir en una vivienda que implique
estar alejados de donde también deseamos. Entonces deberemos sopesar las
diferentes variables y saber cuales son más importantes para nosotros.
También hay que saber que cuanto más busquemos, cuantas
más ofertas tengamos sobre la mesa, más posibilidades tendremos de encontrar una
vivienda que cumpla muchos de nuestros objetivos. Por lo tanto a la hora de
adquirir una vivienda necesitamos la máxima información y las máximas
posibilidades u ofertas posibles.
La decisión de adquirir una vivienda girará en torno a
cuatro variables que no deberemos descuidar: deseos, necesidades, límites y
posibilidades. Deberemos conocer bien cuales son nuestros deseos, que es lo que
realmente necesitamos y cuales son nuestros límites y posibilidades. Nunca habrá
que precipitarse, porque el riesgo de equivocarse es directamente proporcional a
la precipitación. Cuanta más precipitación más errores.
Empecemos por el lugar donde deseamos o necesitamos vivir.
Puede ser que en un primer momento no nos importe alejarnos del lugar de donde
vivíamos antes, tal vez con nuestros padres, pero debemos pensar: ¿No nos
importará tampoco en el futuro? Tal vez ahora no tengamos familia, y no
necesitemos ninguna mano de nuestros padres, ¿pero y cuando la tengamos?.
También podemos elegir vivir cerca de nuestra anterior vivienda, a pesar de que
sea un lugar alejado de los mejores servicios, ¿no sería ahora la oportunidad de
buscar un lugar mejor comunicado?
Deberemos valorar el entorno de
nuestra futura vivienda, si está bien comunicado, si existe transporte público,
si es un lugar tranquilo o si es un lugar saturado y con muchas dificultades de
aparcamiento, si está alejado del ruido, de los coches y de la
contaminación, si existen cerca servicios necesarios como ambulatorios,
hospitales o colegios, y otros no tan necesarios pero importantes para nuestra
satisfacción, como parques, lugares de diversión y entretenimiento. Todo deberá
ser valorado de acuerdo con nuestras pretensiones y necesidades.
Si tan importante es examinar el
entorno, no lo será menos las características e instalaciones de la vivienda.
¿Queremos un piso, un apartamento, una casa, un ático...? ¿Queremos dos,
tres o cuatro habitaciones? ¿Queremos buenas vistas? ¿Qué planta queremos, el
primer piso, segundo, ... el más alto? ¿Deseamos que la vivienda tenga zonas
comunes, como patio interior, piscina, pistas de tenis, gimnasio...?
¿Necesitamos garaje y trastero y existe la
posibilidad de adquirirlo también? ¿Y la orientación? ¿Tendrá buena iluminación
del Sol? ¿A qué horas dará el Sol? ¿Cuáles son sus instalaciones de gas, luz,
agua y calefacción? ¿Queremos instalación de aire condicionado? ¿La vivienda
cuenta con buenas condiciones aislantes respecto al ruido y a la contaminación?
¿Los materiales son de calidad?
Podemos hablar del entorno de la vivienda, y también de
sus características e instalaciones. Pero debemos de saber que estas variables
guardan estrecha relación con el precio. Una vivienda puede variar mucho su
precio si variamos también los otros aspectos. Deberemos saber conjugar todas
estas variables: entorno, características, instalaciones y precio. El tema del
precio es tan amplio que merece un capítulo aparte.
Tal vez tengamos que renunciar a unas características para
procurar otras, todo dependerá de cuales sean nuestras prioridades y de aquello
que valoremos como más importante. Pero volvemos a insistir en las ideas
básicas: Hay que conseguir buena información, hay que estudiar diferentes
ofertas y nunca habrá que tomar decisiones precipitadas. Tal vez parezca un
trabajo demasiado arduo. Pero no hay que olvidar que se trata de una inversión
muy cuantiosa y que afectará a muchos aspectos de nuestra vida. Nuestra
felicidad, satisfacción y realización personal lo merecen.
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Las empresas reunificadoras de
deudas tendrán más transparencia
Cada vez son más las familias que sienten el ahogo de las
deudas, que lejos de disminuir, se van agrandando, potenciadas
por diversos factores que contribuyen a que pierdan poder
adquisitivo y que tengan cada vez menos margen de maniobra para
hacerles frente con los mismos ingresos.
El Euribor sube.
Después de 24 ascensos consecutivos desde septiembre de 2005
hasta Octubre de 2007, dio un ligero respiro a los hipotecados
marcando durante unos meses una tendencia a la baja hasta
febrero de 2008. Pero en marzo comenzó de nuevo su tendencia
alcista y ahora situándose en el 5,361 bate todos sus records.
La última subida de los tipos de interés, del Banco Central
Europeo (BCE) de 25 puntos básicos, dejándolos en el 4,25%,
incide directamente en el indicador y ya con el sólo anunció de
la posibilidad de subida de tipos por parte de su presidente,
Jean Claude Trichet, subió bruscamente casí tres décimas en un
sólo día.
El petróleo imparable.
Las tensiones geopolíticas y los
especuladores parecen actuar como potentes fuerzas que impulsan
al crudo hacia precios desorbitados, y lo que es peor, no se
sabe cuales son sus límites. Incluso hay voces expertas que
señalan que el oro negro podría llegar a cotizarse a 250
dólares.
Los alimentos básicos subieron impulsados por el
encarecimiento de las materias primas, lo que ocasiono tensiones
y se abrieron expedientes sancionadores por parte de la Comisión
Nacional de la Competencia (CNC) por sospechas de acuerdos
entre las empresas alimentarias por acordar subir los precios.
Los consumidores notaron la brusquedad con la que se
encarecieron alimentos tan necesarios como la leche o el pan.
Todos estos factores han derivado
en una fuerte inflación y a
la perdida de poder adquisitivo por parte de los consumidores.
En este sentido, muchos ciudadanos ven con buenos ojos las
múltiples ofertas que se anuncian en prensa, radio y televisión
de empresas que se dedican a reunificar deudas, convertirlas
todas en una sola teniendo que pagar mucho menos de
lo que se hacía por pagar todas ellas.
El problema es que muchas de estas empresas ofrecen servicios
rápidos de préstamos a intereses desorbitados. Teniendo en
cuenta que muchos consumidores solicitan sus servicios por
desesperación, al sentir como las deudas "comen" la casi
totalidad de sus ingresos, en realidad no hacen otra cosa que
aplazar un problema que posteriormente volverá pero acrecentado.
Se trata de empresas que no son entidades financieras y
conceden créditos o reunifican deudas para pagar una sola cuota.
Ahora estas empresas tendrán que cumplir una serie de requisitos
para dotarles de transferencia. Deberán cumplir una serie de
obligaciones, ya que el Consejo de Ministros ha aprobado un
proyecto de ley por el que se les dotará de normativa
obligatoria con el objetivo de proteger derechos a los
consumidores.
Cada vez hay más empresas que ofrecen estos
servicios sin que les ampare ningún banco por detrás y entonces
son la solución a la que se acogen muchos clientes que necesitan
dinero con urgencia o que han sido rechazados por los bancos o
cajas de ahorro. Pero muchas veces las comisiones y los
intereses que hay que pagar son sumamente excesivos. Estas
empresas estarán obligadas a inscribirse en un registro estatal
o el de su comunidad autónoma y deberán suscribir un seguro de
responsabilidad civil. Deberán dar más información a sus
clientes sobre los contratos, tendrás que especificar de forma
separada todos los gastos y todas las tasas. Deberán tener
folletos explicativos de los productos y de lo que se les exige.
Si realizan tasaciones, estarán obligadas a indicar quien las
realizará y cuanto cobrarán por ello. Los clientes tendrán
además un plazo de 14 días para poder echarse atrás.
Antes de lanzarse precipitadamente, es conveniente consultar
a diferentes empresas para observar las diferencias, ventajas y
desventajas de las diferentes propuestas. Primero que nada,
deberíamos acudir a nuestro propio banco, donde tenemos nuestra
hipoteca, y presentarles nuestra situación financiera. Si
queremos unificar todos los préstamos en uno solo: coche,
muebles, tarjetas, etc, la solución que nos pueda ofrecer
nuestra entidad bancaria puede que sea la mejor de todas.
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Hipotecas a 40 años
Hipotecas a 40 años. Sólo de pronunciar la frase o de
leerla ya asusta. Estamos hablando de 40 años, la mitad o más de nuestra vida
soportando en la espalda la cada
vez más pesada carga de la hipoteca. Teniendo en cuenta que generalmente una
persona se plantea adquirir una vivienda entre los 25 y 35 años, o cuando sus
circunstancias personales y sobretodo económicas permiten entrever algún tipo de
estabilidad financiera para embarcarse en la gran aventura hipotecaria,
resultará que
prácticamente el resto de su vida estará "casado" con su préstamo hipotecario.
Cuando el cliente va a dar el paso y se formaliza la escritura de la
vivienda, el préstamo va a perseguir mensualmente al cliente hipotecado
prácticamente toda su vida.
Las hipotecas a 40 años se presentan con la idea de poder
obtener una misma vivienda pagando una cuota mensual menor o la de
conseguir una vivienda mayor, de más precio, haciendo pagos similares que por
otra vivienda de menor valor pero con una formalización de hipoteca a menos
años, es decir, conseguir una mejor casa, sin tener que pagar cuotas mensuales
más elevadas. El problema en ambos casos, es el
pago de más años de intereses, lo que supone pagar muchos miles de euros más a
lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Por otra parte, el ritmo de pago
de capital por la propiedad y su acumulación es más lento, pues en las cuotas
mensuales, se destina más parte de la cuota al pago de intereses y menos al pago
de capital de la vivienda.
La fórmula sería:
Hipotecas a más años = Menor cuota mensual -- Mayor
pago de intereses -- Mayor parte de la cuota al pago de intereses -- Menor parte
de la cuota al pago de capital.
El dilema que se puede entonces plantear el hipotético cliente de este tipo
de préstamo hipotecario es si puede resultar interesante o merece realmente la
pena, teniendo en cuenta sus necesidades, deseos y todas sus circunstancias
personales, alargar la vida del préstamo hipotecario consiguiendo como
contrapartida un menor pago mensual.
Comparativa de Hipotecas a 40 años
respecto a Hipoteca a 30 años
Para una
hipoteca de 30 años por un importe de 200.000 euros a un interés fijo del 5%,
nos saldría una cuota mensual de 1.073,64 euros . Si en lugar de calcularlo para
30 años, lo hacemos para 40 años, nos encontramos con una cuota mensual de 964,39
euros. Es decir poco más de 100 euros que nos ahorraríamos eligiendo un préstamo
hipotecario para 40 años en lugar de hacerlo para 30.
Por el préstamo hipotecario a 30 años se pagaría 186510,4 euros en
intereses, y por el de 40 años 262907,2, es decir, 76396,8 euros más dados al
banco en intereses por pagar poco más de 100 euros mensuales menos en la cuota
mensual y además alargando la vida del préstamo 10 años más.
Los poco más de 100 euros menos en cuota mensual, parece una diferencia poco
atrayente teniendo en cuenta que la vida del préstamo hipotecario se alarga 10
años más, es decir estamos hablando de contratar el beneficio de pagar un poco
menos mensualmente, a cambio de pagar más años y además a cambio de haber pagado
al finalizar el préstamo mucho más dinero al banco que si hubiéramos formalizado
la hipoteca a 30 años.
Por otra parte hemos comentado que la acumulación del capital de propiedad
de la casa lleva un ritmo más lento, porque se destina más cantidad de la cuota
mensual al pago de intereses, en lugar de capital. Así la pregunta es:
¿Cuánto dinero hemos
pagado de capital a los 5 ,10 o 15 años en un préstamo hipotecario a 30 años
y en uno de 40 años?
Siguiendo con el mismo ejemplo anterior a los 5 años en un
préstamo hipotecario a 30 años habremos pagado de capital 16.342,53 euros
quedándonos una deuda de 183.657,46 y en el de 40 años a los 5 años habremos
pagado sólo 8.912,87 euros, es decir, casi la mitad que en el de 30 años,
quedándonos todavía una deuda de 191.087,13 euros.
A los 10 años habremos pagado en el de 30 años un capital
de 37.315,87 euros, quedando una deuda de 162.684,13 euros, a diferencia de
haber pagado 20.351,27 euros de capital y teniendo una deuda de 179.648,73
en el de 40 años.
En cuanto a la comparación a 15 años, el capital pagado en
un préstamo hipotecario a 30 años sería de 64.232,18 con una deuda de 135.767,82
euros, en cambio a 40 años sólo habríamos pagado un capital de 35.030,85
quedando todavía una deuda de 164.969,15 euros. En este cuadro podemos encontrar
un resumen de estos datos:
|
Capital 200.000 Euros a 5 % de interés
fijo |
Hipoteca a 30 años |
Hipoteca a 40 años |
Diferencia |
|
Cuota mensual |
1.073,64 |
964,39 |
109,25 |
|
Intereses |
186510,4
|
262907,2 |
-76396,8 |
|
Capital pagado a 5 años
/ Deuda restante |
16.342,53 /
183.657,46 |
8.912,87 /
191.087,13 |
-7429,67 |
|
Capital pagado a 10 años /
Deuda restante |
37.315,87
/ 162.684,13 |
20.351,27 /
179.648,73 |
-16.964,6 |
|
Capital pagado a 15 años /
Deuda restante |
64.232,18 /
135.767,82 |
35.030,85 /
164.969,15 |
-29.201,33 |
Por lo que vemos todo parecen desventajas en una
formalización de hipoteca a 40 años, frente a una de 30 años si exceptuamos lo
poco más de 100 euros de ahorro en la cuota mensual. Cantidad que parece
muy poco significativa teniendo en cuenta todas las demás condiciones que
resultan evidentemente desventajosas.
Pero en última instancia será el cliente el que tome la
decisión en base a sus necesidades y circunstancias personales. Es importante
saber que conviene estudiar muy detenidamente cualquier oferta hipotecaria que
se nos presente, porque su posible atractivo vendrá acompañado de
contraprestaciones en quizá letra pequeña que conviene tener muy en
cuenta. Se hace muy necesario contar con información de expertos profesionales
que ayuden a escoger la oferta más adecuada en una tarea tan importante como
formalizar un préstamo hipotecario en el que siempre hay mucho dinero implicado.
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La Hipoteca inversa
La
hipoteca inversa es un concepto relativamente reciente pero cada vez más
extendido. Está dirigida a las personas más mayores que tengan su
vivienda en propiedad y libre de cargas. Este concepto tiene como sucesor el
"seguro vivienda pensión", a través del cual, una persona jubilada y con
vivienda propia podía conseguir una renta vitalicia. El problema en este caso era que su piso pasaba a ser
propiedad del banco y no de los herederos cuando la persona fallecía. Esto
consiguió que la formula
tuviera escaso éxito, y se buscaran ideas y estrategias mucho más
atractivas para los potenciales clientes. En este sentido nació la hipoteca inversa, en la que la propiedad no
se pierde, es decir, no cambia de dueños una vez fallecido el cliente.
Es una fórmula que debe ser estudiada con detenimiento, asesorarse adecuadamente y estar bien informado de las ventajas e inconvenientes de la hipoteca en sí y de cada uno de los factores que la conforman.
El cliente de la hipoteca inversa se beneficia de un
crédito hipotecario, recibe dinero contra el valor de su
vivienda. Las pensiones
recibidas por jubilación no suelen ser muy "generosas" y los jubilados ven mermadas
sus mensualidades una vez que cesan de trabajar. Para los mayores sería el
momento de disfrutar del merecido descanso, pero muchas veces por problemas
económicos no pueden hacerlo adecuadamente y así todavía a su edad se ven
obligados a hacer peripecias para llegar a fin de mes, como si de jovenzuelos
recién emancipados se trataran. En este sentido la fórmula de la
hipoteca inversa puede ser una buena ayuda para poder aumentar el dinero
disponible mensualmente y afrontar los gastos que implica la jubilación, con
dignidad, solvencia y sin preocupaciones o problemas monetarios. Muchos tienen
un bien muy preciado en la actualidad: una vivienda, siendo así dueños de
patrimonio, pero no tanto de dinero contante y sonante. Las entidades bancarias
ofrecerían así una cuota mensual a partir del dinero que supone su vivienda.
El importe concedido dependerá de muchos factores, el más
importante evidentemente será el valor de la vivienda que será convenientemente
tasado. También dependerá de la edad del solicitante. Cuanto más joven sea, es
decir, cuanto más próximo esté a los 65 años que es la edad mínima para poder
disfrutar de esta fórmula, menor dinero se recibirá. El sexo será un factor
también importante, ya que sabiendo que las mujeres disfrutan de mayor esperanza
de vida, su cuota mensual será tambien menor. Otro factor importante es la
elección de la modalidad del préstamo hipotecario, que puede ser, limitado o
vitalicio. Los que contraten el modo limitado disfrutaran de mayor pago que los
que contraten el vitalicio.
La persona mayor recibirá así una cantidad complementaria
a su pensión. Se establecerá un tiempo limitado en el que se podrá disfrutar de
esta cantidad que normalmente estará comprendido entre 10 y 20 años y
a un interés fijo 5 o 6% teniendo como garantía su propia vivienda. En lugar de
establecer un tiempo limitado, también se podrá optar por el vitalicio, y
así nunca se dejará de cobrar mientras el propietario del piso viva pero
la renta que recibirá será menor. Pero sí la persona que ha contratado la
formula de tiempo limitado vive más años de los que dura el tiempo establecido
en la hipoteca inversa, también seguirá disfrutando de las cuotas mensuales,
pero en este caso a través del seguro de rentas vitalicias, seguro que no es
obligatorio contratar, pero que es muy recomendable hacerlo para tener la
tranquilidad de poder seguir cobrando estos fondos durante todos los años que le
queden por vivir. Así por ejemplo imaginemos que una persona ha contratado la
hipoteca inversa a los 65 años para 12 años. Cuando cumpla 77 años podrá seguir
cobrando el mismo dinero gracias a que contrató el seguro de rentas vitalicias.
Cuando ha fallecido el titular, los herederos, que no
perderán los derechos de la propiedad, tendrán varias alternativas para actuar:
Podrán quedarse con la vivienda: Deberán para ello cancelar el
préstamo y devolver con su propio dinero, los fondos que se le fueran
concedidos a la persona mayor. Si no pueden hacerlo, pueden recurrir a la
financiación o constituir una nueva hipoteca sobre la vivienda.
Vender la vivienda: Se vende y se abona al banco la cantidad requerida,
quedándose con el resto.
Es importante saber que una vez ha fallecido el titular
del préstamo hipotecario, cuando los herederos cancelen el préstamo la entidad
bancaria no podrá solicitarles ninguna cantidad en concepto de cancelación.
Contratar la hipoteca inversa suele tener unos gastos
iniciales importantes en concepto de:
- Comisión de abertura: como la hipoteca normal. Es negociable con el
banco. La entidad bancaria incluso puede establecer no cobrarla.
- Gastos de notaría, registro y gestoría: son tasas a pagar por el
propio cliente. Depende mucho de la cantidad total de préstamo concedido.
- Tasación: el piso debe ser tasado por un profesional que realizará un
estudio de la vivienda para dar a conocer su valor. Estos gastos también
corren por cuenta del cliente.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por transmisión de vivienda:
este impuesto es conocido por sus siglas. IAJD, es abonado como todos los
anteriores por el cliente y su utilidad es la de gravar los documentos
notariales. Es un impuesto que se paga siempre
que se suscribe un documento notarial con cuantía económica e inscribible en el
Registro.
- Seguro de renta vitalicia: si se elige la
hipoteca inversa por tiempo limitado, es importante contratar este seguro,
porque una vez excedido el plazo de la hipoteca, se podrá seguir cobrando la
misma cuota mensual, haciéndose cargo en este caso el seguro.
Así pues todos estos impuestos y gastos los debe hacer
frente en un primer momento el cliente que vaya a contratar la hipoteca inversa.
Estos gastos pueden llegar a ser considerables y si no se pueden hacer frente o
no se quiere, pueden cargarse en la hipoteca, pero entonces la cuota
mensual a percibir será menor.
Pero hay un aspecto importante a tener en cuenta; el
Gobierno ve con buenos ojos la fórmula de la hipoteca inversa y por ello ha
aprobado su regulación que será ratificada por las Cortes. Así El Ejecutivo
propone una reducción significativa de los impuestos y gastos mencionados
anteriormente para hacer más atractiva la hipoteca inversa.
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| 04 de Julio del 2008
estoy desando cambiar de hipoteca a hpd,,, me gustaria ke me asesorasen bien,,, gracias, asi como posibles trukillos,,, chao...
Comentó jordi |
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Hipoteca multidivisa
La hipoteca multidivisa es una fórmula inventada por las entidades
financieras para ofrecer a los posibles clientes, una alternativa atractiva a la
hora de formalizar sus préstamos hipotecarios. La publicidad y las
referencias de este tipo de hipotecas, son cada vez mayores, debido sobretodo, al
aumento progresivo del endeudamiento de las familias, por las subidas de los
tipos de interés y de los índices de referencia de los préstamos
hipotecarios. Los incrementos del precio del dinero, o tipo de interés y los IRPH, les conduce a aumentos importantes en las cuotas de sus hipotecas
cada vez que son revisadas. Para paliar estos efectos, se intentan crear
fórmulas atractivas que hagan disminuir las cantidades que se deben destinar al
pago de las cuotas y en este sentido aparecen las hipotecas multidivisa.
El objetivo de la hipoteca multidivisa es bajar los intereses del préstamo,
utilizando como referencia una moneda que este depreciada respecto al euro y los
tipos de interés del país de la moneda sean también más bajos que los del
euro. En la hipoteca multidivisa, se utiliza el Libor que es un índice publicado
diariamente en Londres. Cada país tiene sus tipos de interés, por ello a cada
uno de ellos le corresponderá un Libor diferente. Al
Libor habrá que añadirle el
diferencial correspondiente, al igual que ocurre con el Euribor. Una de las
mejores ventajas de la hipoteca multidivisa es que si una moneda se hace
excesivamente fuerte, o sube el precio del dinero en el país al que pertenece la
moneda, podremos pasarnos a otra moneda que este depreciada y los tipos de
interés del país correspondiente sean bajos. Ese descenso del tipo de interés
implicará una reducción en la cuota. Así pues si queremos saber cuanto
pagaríamos de cuota utilizando otra divisa que no fuera el euro, deberíamos
mirar el Libor correspondiente al país de la divisa y sumarle el diferencial que
le aplica la entidad bancaria.
Actualmente
el Yen japonés y el Franco suizo son dos divisas con unos
tipos de interés bajos e infravaloradas con respecto al euro, por lo que
son dos monedas con las que mejoraríamos sustancialmente las
condiciones del préstamo hipotecario. El funcionamiento en la hipoteca
multidivisa podría ser el siguiente: si por ejemplo el banco nos concede 200.000
euros en concepto de préstamo hipotecario, el día de escriturar elegiríamos la
moneda que mas nos conviniera. Si la moneda elegida es la moneda nipona, el Yen
japonés, automáticamente, la deuda de 200.000 euros, sería trasladada a su
equivalente en Yenes. Se aplicaría la formula del interés compuesto utilizando
como tipo de interés el Libor para el Yen, más el diferencial que añada el banco
y sabríamos la cuota a pagar. La cuota mensual vendría en Yenes y el banco la
trasladaría a euros, por lo que cada mes pagaríamos una cantidad diferente,
dependiendo de como esté el cambio del Yen al euro en ese momento. Según las
condiciones firmadas, podremos cambiar a otra divisa, por ejemplo
trimestralmente, si los tipos de interés del país de la divisa utilizada han
subido considerablemente o si se ha hecho fuerte con respecto al euro.
La hipoteca multidivisa, tiene ventajas interesantes, pero también conlleva
algunas desventajas y riesgos. Debemos de estar continuamente pendientes de
datos económicos, como los tipos de interés de los diferentes países, la
evolución de las diferentes divisas, su revalorización o depreciación, etc.
Debemos de estas acostumbrados a manejar datos financieros y tener visión de
futuro. Si por ejemplo tenemos una hipoteca de 200.000 euros y la divisa que
hemos elegido sube un 20% frente al euro, ahora nuestra deuda sería de
240.000 euros, pero si, es el euro el que sube un 20 % respecto a la divisa a la
que tenemos nuestra hipoteca, entonces nuestra hipoteca será de 160.000 euros.
También debemos de saber que las comisiones que se cobran
en la hipoteca multidivisa son mayores, y también es mayor el diferencial que se
agrega al índice de referencia, en este caso, el Libor correspondiente al país
de la divisa, pero aún así, actualmente estos mayores gastos quedan bien
cubiertos, ya que el Euribor está mucho más elevado que el Libor del Yen y del
Franco suizo por ejemplo. Además en la hipoteca multidivisa tenemos que pagar la
comisión correspondiente al cambio de divisa, ya que cada vez que llega la cuota
mensual, nuestro banco debe pasar de la divisa elegida al euro. Esta comisión
suele ser de un 0,2%, así que para una letra de 1000 euros pagaríamos 2 euros
más.
Vamos a comparar una hipoteca de 200.000 euros a 30 años
referencia a Euribor y al Libor correspondiente al Yen japonés. Como el
diferencial que se aplica al Libor es mayor que el que se aplica al Euribor,
vamos a suponer Euribor + 0,50 % y Libor + 0,75 %. El Euribor actualmente está a
4,683 y el Libor para el Yen a 1,15.
Así tenemos Euribor + 0,50 = 4,683 + 0,50 = 5,183. Lo que
supone una cuota mensual de: 1.096,12 euros.
Por otro lado, Libor (Yen japonés) + 0,75 = 1,15 + 0,75 =
1,90. Lo que supone una cuota mensual de 729,28 euros.
Es decir, un ahorro mensual de 366,84 euros. Si lo
multiplicamos por las 360 cuotas que suponen los 30 años, tenemos un ahorro
total de 132.062 euros. Evidentemente, esto variará mucho en 30 años, como
decíamos la cuota varía cada mes y teóricamente cambiaríamos de
divisa cada vez que las condiciones ya no nos fueran favorables.
Las dos divisas más utilizadas son el Yen japonés y el
Franco suizo. El Libor del Yen japonés es más bajo y permite un mayor ahorro,
pero es más volátil que el Franco suizo, ya que este es más estable y fluctúa menos en
el tiempo. El Euro, el Yen japonés, el Franco suizo, el Dólar
estadounidense , la Libra inglesa, el dólar canadiense, el dólar
neocelandés, son divisas que pueden utilizarse en las hipotecas multidivisa.
Conviene informarse y asesorarse detenidamente antes de lanzarse a firmar una
hipoteca multidivisa. Resulta interesante pero hay que conocer
pormenorizadamente todos los detalles. El sólo hecho de
que lleve asociado el término riesgo en muchas de sus referencias y tratándose
de un tema tan delicado en el que entra en juego mucho dinero, como es el caso
de los préstamos hipotecarios, nos debe hacer actuar con cautela y tratar de
llegar a conocer todo detalle minuciosamente. Puede que la
entidad financiera nos ofrezca un tutelaje personalizado a través del cual nos
asesore de forma gratuita, por ejemplo informándonos del momento en
el que le interesa cambiarse a otra moneda. También puede resultar conveniente
en determinados momentos contratar un seguro de cambio que nos proteja de
posibles súbitas subidas, sabiendo que aminorará el posible ahorro conseguido a
través de la hipoteca multidivisa. En definitiva, es una opción interesante con
muchas ventajas, pero también debemos conocer sus riesgos y saber que debemos
estar siempre informados de datos económicos que nos permitan tomar las
decisiones adecuadas.
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Hipoteca puente
La hipoteca puente es un producto financiero que ofrecen los bancos y cajas
de ahorro que permite cambiar de vivienda sin necesidad de vender con urgencia
la casa que se tiene actualmente. Es una hipoteca que se concede con la
característica de ser una financiación temporal, generalmente un año o dos. Será
el tiempo del que se dispondrá para vender la anterior vivienda y
formalizar la nueva hipoteca sobre la nueva casa. Teóricamente este periodo debe
servir para conseguir las mejores condiciones posibles en la venta de la
anterior vivienda, condiciones que no se conseguirían si se tuviera que
vender rápidamente para poder adquirir la nueva casa que se desea o se necesita
adquirir con urgencia.
Si se desea o se necesita adquirir una nueva vivienda a corto plazo, es
realmente difícil sincronizar los tiempos de la adquisición de la nueva vivienda
con la venta de la anterior. No es deseable vender precipitadamente, pues
seguramente se estará malvendiendo el inmueble a un precio inferior al real del
valor del mercado y por otra parte normalmente no se puede hacer frente a las
dos cuotas que supondría tener dos hipotecas. Con estas condiciones estaríamos
hablando de la hipoteca puente, una fórmula para financiar el cambio de
vivienda, que nos permitiría adquirir la nueva casa vendiendo con tranquilidad
la anterior y pagando una única cuota. Las condiciones variaran de una entidad
bancaria a otra. Hay además intermediarios financieros que ofrecerán sus
condiciones particulares para la financiación del cambio de vivienda. Para que
la cuota a pagar no se diferencie excesivamente entre la hipoteca de la vivienda
que queremos vender y la hipoteca puente, entra el juego el concepto periodo de
carencia, que normalmente consiste en sólo pagar intereses durante el periodo
establecido para la hipoteca puente, uno o dos años. Para entender mejor estos
conceptos veamos un ejemplo ficticio. Para un mejor comprensión del concepto de
la hipoteca puente omitiremos los gastos derivados de las diferentes
operaciones.
Ejemplo ficticio de hipoteca puente:
1.- Una familia vive actualmente en una casa a un precio de mercado de
180.000 euros. Se está pagando la hipoteca de esta casa y el capital pendiente
es de 120.000 euros por el que se paga una cuota mensual de 700 euros.
2.- Por circunstancias personales van a cambiar de vivienda. La casa en la
que desean vivir cuesta 250.000 euros.
3.- Acuden a su entidad bancaria donde formalizan una hipoteca puente que
asciende a 370.000 euros, que corresponderían a la suma de los 120.000 euros que
les queda pendiente de la hipoteca del primer piso más los 250.000 euros que
cuesta la nueva vivienda.
4.- Con 120.000 euros de la hipoteca puente se cancelaría la antigua
hipoteca.
5.- No se desea pagar una cuota excesiva, que se desvíe de los 700 euros que
pagaban por la primera hipoteca. La hipoteca puente incluye la fórmula del
periodo de carencia, por la que durante el periodo establecido, uno o dos años,
sólo se pagarán los intereses.
6.- Dispondrán de este tiempo para buscar las mejores condiciones para la
venta de su anterior piso. Las óptimas condiciones son venderlo por 180.000
euros que era el precio de mercado. Los 180.000 euros conseguidos con la venta
serán utilizados para rebajar el precio de la hipoteca, que ascendía a
370.000 euros, pero ahora, restando el valor de la venta, se quedaría en 190.000
euros.
370.000 euros de la hipoteca puente
- 180.000 euros de la venta del antiguo piso
= 190.000 euros para la nueva hipoteca.
7.- Ahora pagaran la cuota completa, es decir, capital e intereses, de
la hipoteca de la nueva vivienda. El capital pendiente se ha reducido
considerablemente gracias a la venta de la anterior vivienda.
Otro concepto relacionado es el de crédito puente. Este se suele utilizar
cuando todavía la futura vivienda está sobre planos y por lo tanto no se puede
hipotecar la nueva vivienda porque todavía no esta construida. Los
créditos puente incluirían periodos de carencia, que nos permitirán hacer frente
a los gastos iniciales que exige el promotor (entrada, cuotas o pagares
iniciales...).
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La tasación de la vivienda
La tasación de la vivienda
La tasación es una estimación realizada por un profesional
del valor mercantil de la propiedad o inmueble objeto de estudio. En el
proceso de compraventa de una vivienda es indispensable realizar una tasación
previa a la concesión del préstamo hipotecario. Normalmente se concede el 80 %
del valor del inmueble reflejado en el documento de la tasación, es decir, que
si por ejemplo, se desea adquirir una vivienda y el tasador refleja en el
documento, que el valor de esta es de 100.000 €, la entidad bancaria normalmente
nos ofrecerá como máximo un préstamo hipotecario de 80.000 €.
Con el informe de la tasación , el banco, se asegura de
que la cantidad de dinero prestado no sea superior al valor de la propiedad.
La tasación debe ser realizada por un perito independiente
que estará autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda.
Tasar un vivienda debe ser realizada por un
profesional que evidentemente cobrará por sus servicios. Normalmente es el
comprador quien debe pagar los gastos de la tasación, y su precio suele estar
entre los 100 y 300 €. Aunque según la ley, el banco y el comprador deben
ponerse de acuerdo para determinar quien realizará la tasación y quien correrá
con los gastos, normalmente son las entidades bancarias quienes determinan los
encargados de realizar la tasación y cobran a los solicitantes del préstamo los
gastos ocasionados.
El tasador tienen en cuenta numerosos factores para
determinar cual es el valor del inmueble. Tiene en cuenta:
- la propiedad en sí: número
de metros, la calidad de los materiales, cuales son los acabados de todos
los elementos que conforman la propiedad, sus diferentes instalaciones, aire
acondicionado, gas, ascensor, portero automático...
- su entorno: dentro del
edificio y la ubicación de la vivienda, núcleo urbano más próximo,
servicios y red de comunicaciones que existe en su cercanía...
En la tasación de la vivienda se podrá incluir el
garaje y el trastero si la propiedad los posee. Serán también
estudiados y tasados y aumentarán el valor final.
Que se lleve a cabo la tasación del inmueble, no significa
que se vaya a conceder el préstamo. Si una vez realizada la tasación, no
se concede el préstamo por los motivos que fueren , el documento tiene un
periodo de validez, que suele ser de 6 meses. Por lo tanto el banco, deberá
entregarnos el documento con el que podremos acudir a otra entidad bancaria
y así no tener que volver a realizar la tasación, ni volver a pagar por ello.
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