La Hipoteca inversa

    La hipoteca inversa es un concepto relativamente reciente pero cada vez más extendido. Está dirigida a las personas más mayores que tengan su vivienda en propiedad y libre de cargas. Este concepto tiene como sucesor el "seguro vivienda pensión", a través del cual, una persona jubilada y con vivienda propia podía conseguir una renta vitalicia. El problema en este caso era que su piso pasaba a ser propiedad del banco y no de los herederos cuando la persona fallecía. Esto consiguió que la formula tuviera escaso éxito, y se buscaran ideas y estrategias mucho más atractivas para los potenciales clientes. En este sentido nació la hipoteca inversa, en la que la propiedad no se pierde, es decir, no cambia de dueños una vez fallecido el cliente. Es una fórmula que debe ser estudiada con detenimiento, asesorarse adecuadamente y estar bien informado de las ventajas e inconvenientes de la hipoteca en sí y de cada uno de los factores que la conforman.

      El cliente de la hipoteca inversa se beneficia de un crédito hipotecario, recibe dinero contra el valor de su vivienda. Las pensiones recibidas por jubilación no suelen ser muy "generosas"  y los jubilados ven mermadas sus mensualidades una vez que cesan de trabajar. Para los mayores sería el momento de disfrutar del merecido descanso, pero muchas veces por problemas económicos no pueden hacerlo adecuadamente y así todavía a su edad se ven obligados a hacer peripecias para llegar a fin de mes, como si de jovenzuelos recién emancipados se trataran.  En este sentido  la fórmula de la hipoteca inversa puede ser una buena ayuda para poder aumentar el dinero disponible mensualmente y afrontar los gastos que implica la jubilación, con dignidad, solvencia y sin preocupaciones o problemas monetarios. Muchos tienen un bien muy preciado en la actualidad: una vivienda, siendo así dueños de patrimonio, pero no tanto de dinero contante y sonante. Las entidades bancarias  ofrecerían así una cuota mensual a partir del dinero que supone su vivienda.

    El importe concedido dependerá de muchos factores, el más importante evidentemente será el valor de la vivienda que será convenientemente tasado. También dependerá de la edad del solicitante. Cuanto más joven sea, es decir, cuanto más próximo esté a los 65 años que es la edad mínima para poder disfrutar de esta fórmula, menor dinero se recibirá. El sexo será un factor también importante, ya que sabiendo que las mujeres disfrutan de mayor esperanza de vida, su cuota mensual será tambien menor. Otro factor importante es la elección de la modalidad del préstamo hipotecario, que puede ser, limitado o vitalicio. Los que contraten el modo limitado disfrutaran de mayor pago que los que contraten el vitalicio.

    La persona mayor recibirá así una cantidad complementaria a su pensión. Se establecerá un tiempo limitado en el que se podrá disfrutar de esta cantidad que normalmente estará comprendido entre 10 y 20 años y a un interés fijo 5 o 6% teniendo como garantía su propia vivienda. En lugar de establecer un tiempo limitado, también  se podrá optar por el vitalicio, y así nunca se dejará de cobrar mientras el propietario del piso viva  pero la renta que recibirá será menor. Pero sí la persona que ha contratado la  formula de tiempo limitado vive más años de los que dura el tiempo establecido en la hipoteca inversa, también seguirá disfrutando de las cuotas mensuales, pero en este caso a través del seguro de rentas vitalicias, seguro que no es obligatorio contratar, pero que es muy recomendable hacerlo para tener la tranquilidad de poder seguir cobrando estos fondos durante todos los años que le queden por vivir. Así por ejemplo imaginemos que una persona ha contratado la hipoteca inversa a los 65 años para 12 años. Cuando cumpla 77 años podrá seguir cobrando el mismo dinero gracias a que contrató el seguro de rentas vitalicias.

    Cuando ha fallecido el titular, los herederos, que no perderán los derechos de la propiedad, tendrán varias alternativas para actuar:

            Podrán quedarse con la vivienda: Deberán para ello cancelar  el préstamo y  devolver con su propio dinero, los fondos que se le fueran concedidos a la persona mayor. Si no pueden hacerlo, pueden recurrir a la financiación o constituir una nueva hipoteca sobre la vivienda.

            Vender la vivienda: Se vende y se abona al banco la cantidad requerida, quedándose con el resto.

    Es importante saber que una vez ha fallecido el titular del préstamo hipotecario, cuando los herederos cancelen el préstamo la entidad bancaria no podrá solicitarles ninguna cantidad en concepto de cancelación.

    Contratar la hipoteca inversa suele tener unos gastos iniciales importantes en concepto de:

            - Comisión de abertura: como la hipoteca normal. Es negociable con el banco. La entidad bancaria incluso puede establecer no cobrarla.

            - Gastos de notaría, registro y gestoría: son  tasas a pagar por el propio cliente. Depende mucho de la cantidad total de préstamo concedido.

            - Tasación: el piso debe ser tasado por un profesional que realizará un estudio de la vivienda para dar a conocer su valor.  Estos gastos también corren por cuenta del cliente.

            - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por transmisión de vivienda: este impuesto es conocido por sus siglas.  IAJD, es abonado como todos los anteriores por el cliente y su utilidad es la de gravar los documentos notariales. Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica e inscribible en el Registro.

            - Seguro de renta vitalicia: si se elige la hipoteca inversa por tiempo limitado, es importante contratar este seguro, porque una vez excedido el plazo de la hipoteca, se podrá seguir cobrando la misma cuota mensual, haciéndose cargo en este caso el seguro.

    Así pues todos estos impuestos y gastos los debe hacer frente en un primer momento el cliente que vaya a contratar la hipoteca inversa. Estos gastos pueden llegar a ser considerables y si no se pueden hacer frente o no se quiere,  pueden cargarse en la hipoteca, pero entonces la cuota mensual a percibir será menor.

    Pero hay un aspecto importante a tener en cuenta; el Gobierno ve con buenos ojos la fórmula de la hipoteca inversa y por ello ha aprobado su regulación que será ratificada por las Cortes. Así El Ejecutivo propone una reducción significativa de los impuestos y gastos mencionados anteriormente para hacer más atractiva la hipoteca inversa.